Las empresas dentro del mercado inmobiliario dejaron de construir viviendas “baratas”, viviendas para trabajadores de los deciles mas bajos de ingreso. Según la Encuesta de Ocupación y Empleo de INEGI y el Mexico Indeed Salaries, el salario promedio en México es de $6,043. La gran mayoría de los trabajadores mexicanos no alcanzan un ingreso superior a $9,999 pesos al mes. El acceso a la vivienda para la gran mayoría de los trabajadores es un sueño difícil de alcanzar. Para junio de 2024, México tenía un déficit de 8 millones de viviendas según la SEDATU, lo que se podría considerar una verdadera crisis habitacional. Según datos del reporte anual de vivienda 2023 elaborado por el INFONAVIT el año pasado se otorgaron 372,100 créditos, 59% para vivienda nueva y 40% vivienda usada.
El problema es que no hay vivienda que pueda ser adquirida por trabajadores que tienen bajos ingresos. Las empresas en el mercado inmobiliario no tienen incentivos para la construcción de complejos habitacionales de los llamados “de interés social”. Después de cotizar de manera continua por lo menos 9 meses, tener una relación laboral vigente y alcanzar 1,080 puntos (esto se logra en 142 semanas cotizadas durante su vida laboral) un trabajador puede solicitar un crédito hipotecario al INFONAVIT. La mayoría de los adquirientes sacan su primer crédito entre los 6 y 9 años de cotización como derechohabiente.
El problema es que el monto total del crédito promedio para un trabajador mexicano es de poco menos de $406,587. El valor de la vivienda supera por mucho el monto que al que puede acceder un trabajador o su pareja en caso de encontrarse los dos en posibilidad de crédito. Ciudad de México, Estado de México, Jalisco y Nuevo León concentran el 37.8% de los créditos totales. Oaxaca y Guerrero son las entidades con menor acceso a créditos.
En Culiacán el precio promedio de una casa nueva de 2 recámaras, y 2 baños es de $1´411,000 mil pesos. De junio de 2016 a junio de 2022 el valor de las propiedades en la capital sinaloense se ha incrementado en un 200%. Las zonas habitacionales en donde se está construyendo vivienda se encuentran -generalmente- al norte del municipio, las de menor costo se encuentran al sur. Según agentes inmobiliarios y expertos consultados para esta columna el valor del m2 de obra construida en la capital sinaloense es de $14,053, pero con picos muy grandes entre zonas. $36,000 en el desarrollo urbano 3 ríos y $41,000 en el fraccionamiento la Primavera. De acuerdo a expertos consultados, Royal Garden en 3 ríos es desarrollo de mayor lujo y más accesible en Culiacán. Para otro segmento adquisitivo lejano al de interés social.
En Mazatlán las cosas no van por diferente rumbo. Una casa con materiales básicos recién construida de 2 recamaras y 1/2 baños, tiene un costo promedio de $1´200,000. Los desarrolladores en el puerto están enfocando su esfuerzo en viviendas de nivel medio, de entre un millón y medio y dos millones y medios de pesos. Los desarrollos más accesibles en Mazatlán son departamentos en Monteverde y Cima, desarrollos habitacionales construido por la zona norte el precio de venta está entre los setecientos y ochocientos mil pesos. Las urbanizaciones con mayor valor por metro cuadrado en el puerto son en el CID y sus fraccionamientos, el Cielo y la zona de la Marina, marcan los contrastes más altos respecto de la superficie construida por encima de los $55,000 por m2.
Al norte del estado, en el municipio de Ahome el precio de la vivienda es más barato que en la capital y en el puerto, pero aun así los costos de las unidades son imposibles de alcanzar con el crédito Infonavit. La vivienda promedio es de $1´000,000, pero existen desarrollos habitacionales con costos por unidad privativa desde los $800,000. Los desarrolladores e inversionistas han dejado la construcción masiva de vivienda de interés social.
Desarrolladoras afirman que la única manera para solucionar este conflicto de oferta inalcanzable y demanda creciente, está en tres puntos medulares: 1.- la participación de los ayuntamientos para el desarrollo de infraestructura en reservas territoriales con optimas condiciones para el desarrollo inmobiliario de tipo habitacional. 2.- Incentivos fiscales o garantías para el desarrollo de vivienda de bajo costo y control contra la corrupción en las áreas encargadas de aprobar, supervisar y avalar las construcciones, porque los costos de la corrupción también encarecen las viviendas.
Y 3.- La otra es la propuesta del gobierno federal, que el INFONAVIT regrese a construir casas. Que deje el papel de exclusivo de financiera social, para convertirse en desarrolladora de complejos habitacionales. Con la historia que conocemos en nuestro país, ya sabemos a que le podemos ir tirando. 500 mil son las viviendas que hacen falta en Sinaloa, el gobierno se ha comprometido 20 mil para las personas con mayor necesidad en el estado. En 2023 en el estado de Sinaloa se otorgaron 8,800 créditos. Sin la participación responsable de la iniciativa privada, la deuda de vivienda en nuestro estado seguirá aumentando. Un dato sobre acceso de trabajadores a la vivienda: ¿Sabía usted que en Sinaloa la mayoría de los elementos de corporaciones policiacas no tienen derecho a prestaciones de vivienda? Luego le seguimos…
